Guide: Skat, afgifter og regler ved boligkøb i Spanien
Spanien – og særligt Costa del Sol – er blandt danskernes foretrukne steder at købe feriebolig. Men før du underskriver en købsaftale, er det vigtigt at forstå de juridiske og skattemæssige forhold, der følger med. I denne guide får du overblikket over alt fra finansiering og skatter til udlejning og salg.
1. Finansiering af bolig i Spanien
Lån i dansk friværdi
Du kan belåne din danske bolig og bruge friværdien til at finansiere købet i Spanien. Fordelen er, at du låner i danske kroner og undgår valutarisiko.
Boliglån i spansk bank
Mange spanske banker tilbyder boliglån til udlændinge – typisk op til 70% af boligens værdi. Bemærk, at lånene ofte er i euro, og der kræves dokumentation for indkomst og formue.
2. Skatter og afgifter ved køb
Ved køb af eksisterende bolig
Du betaler en overdragelsesskat (ITP) på 6–10% afhængigt af regionen.
Ved køb af nybyggeri
Ved køb af nybyggeri på Costa del Sol betales i stedet 10% moms (IVA) og stempelafgift (AJD) på 1–2%.
Andre omkostninger
Udgifter til notar, tinglysning og registrering udgør typisk 1–1,5% af købsprisen.
3. Årlige skatter som ikke-resident
Ejendomsskatten (IBI) beregnes ud fra den offentlige ejendomsværdi (valor catastral) og ligger mellem 0,4–1,1% årligt.
Hvis du ikke udlejer boligen, skal du betale en indkomstskat svarende til 1,1% af valor catastral x 19%. Udlejer du ejendommen, betaler du 19% af lejeindtægten (for EU-borgere).
4. Dansk ejendomsværdiskat
Som dansk skatteborger skal du betale ejendomsværdiskat af din spanske bolig baseret på handelsværdien:
- 0,55% for boliger under 9,2 mio. kr.
- 1,4% for den del, der overstiger dette beløb.
Den spanske IBI-skat kan fratrækkes i den danske ejendomsværdiskat. Der betales ikke grundskyld i Danmark for udenlandsk ejendom.
5. Lejeindtægter og dobbeltbeskatning
Udlejes boligen, beskattes overskuddet i Danmark som kapitalindkomst – med op til 42%. Du kan vælge bundfradragsmetoden eller den regnskabsmæssige metode, hvor du fratrækker faktiske udgifter.
Hvis du allerede har betalt skat af lejeindtægten i Spanien, kan denne modregnes i den danske skat. Det danske standardfradrag på 46.100 kr. gælder kun, hvis lejeindtægten indberettes af et udlejningsbureau.
6. Skat ved salg af bolig i Spanien
Ved salg betales kapitalgevinstskat i Spanien på 19–23% afhængigt af gevinstens størrelse. Derudover betales en kommunal skat (plusvalía municipal) baseret på stigning i grundens værdi.
I Danmark er du fritaget for skat af gevinsten, hvis ejendommen svarer til et dansk sommerhus (grund under 1.400 m² og privat brug). Hvis grunden overstiger 1.400 m², beskattes gevinsten i Danmark med 37–42%, dog med fradrag for den spanske skat.
Konklusion
At købe bolig i Spanien kan være en attraktiv investering, men det kræver indsigt i både spanske og danske regler. Med den rette rådgivning og struktur kan du undgå dyre fejl og nyde fordelene ved at eje bolig på Costa del Sol.
